Комментарий к ст. 165 ЖК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает меры, осуществляемые органами местного самоуправления в целях создания благоприятных условий для управления многоквартирными домами собственниками помещений.

Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм (п. 1 ч. 1 комментируемой статьи) касается не только обеспечения при выборе управляющей организации равных возможностей как для частных организаций, так и для управляющих организаций, созданных в форме муниципальных или государственных предприятий и учреждений или созданных в результате их реорганизации хозяйственных обществ. Такие управляющие организации ("службы заказчика") ранее назначались управлять "жилищным фондом" административным решением органов местного самоуправления или органами государственной власти субъектов Российской Федерации без проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. На практике еще встречаются случаи создания административных барьеров для новых управляющих организаций.

2. К мерам по обеспечению равных условий для деятельности управляющих организаций необходимо отнести предоставление на равных условиях в пользование нежилых офисных, производственных и складских помещений любым субъектам в сфере управления жильем. Такие действия будут соответствовать положениям антимонопольного законодательства (ФЗ от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). Закрепление таких помещений за муниципальными унитарными предприятиями (государственными унитарными предприятиями) на праве хозяйственного ведения или за государственными или муниципальными учреждениями на праве оперативного управления ущемляет интересы организаций частной формы собственности, создает дискриминационные условия их участия в открытых конкурсах по выбору управляющих организаций, ограничивает, а порой и устраняет конкуренцию.

3. Согласно п. 2 ч. 1 комментируемой статьи органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья и потребительским жилищным и специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Это могут быть как безвозмездная передача бюджетных средств, так и предоставление бюджетных кредитов и иные способы финансирования, предусмотренные бюджетным законодательством РФ. Действие комментируемой нормы координирует с положениями ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

4. Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Оплата муниципалитетом (как собственником части помещений) расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома должна производиться в объеме, согласованном всеми собственниками помещений в доме, в порядке, установленном ЖК РФ.

5. В целях демонополизации сферы управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность (п. 3 ч. 1 комментируемой статьи). Особенно это требование касается подготовки должностных лиц органов управления товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, а также подготовки профессиональных специалистов по управлению многоквартирными домами. В ходе реализации в муниципальных образованиях ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ за короткий срок было создано много товариществ собственников жилья: в городах с населением более 100 тыс. человек рост составил с 6% в многоквартирных домах в 2007 г. до 14% на конец 2008 г. Для того чтобы эти товарищества не прекратили свою деятельность после окончания проведения капитального ремонта управляемых ими многоквартирных домов, органы местного самоуправления должны оказывать им методическую и организационную поддержку.

6. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан обязаны предоставлять им информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об объемах, перечне и параметрах качества выполняемых работ и оказываемых услуг, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги. Выполнение указанной обязанности не связывается законодателем с тем, установлены ли такие цены и тарифы в результате регулирования органами государственной власти или органами местного самоуправления или они являются рыночными и установлены по согласованию сторон договоров.

В случае применения регулируемых цен и тарифов, в частности на коммунальные услуги, такую информацию целесообразно запрашивать в органе местного самоуправления, а в случае применения цен и тарифов, установленных по согласованию сторон, - в управляющей организации, товариществе собственников жилья или в жилищном кооперативе.

Установление ЖК РФ такой обязанности должно способствовать защите гражданами своих прав потребителей, оно также позволит сравнивать предложения различных управляющих организаций, действующих в поселении, и обеспечит оптимальный выбор способа управления многоквартирным домом.