Комментарий к ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.

2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.

3. Собственник помещения также представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входят план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения - технический паспорт жилого помещения. Кроме того, представляются поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).

В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне нет ни одного согласования с собственниками других помещений в этом доме.

Для выдачи разрешения о переводе помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в выдаче такого разрешения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления. Отсутствие информации от органа местного самоуправления не повлияет на законность постановления главы муниципального образования.

5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приемочной комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник его остался тот же.

6. В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).